Участники Клуба Первых являются лидерами в 26 отраслях бизнеса, среди которых есть и сфера недвижимости. В условиях высоких ставок по ипотеке многие люди задаются множеством вопросов: стоит ли отложить покупку недвижимости и накопить на первоначальный взнос, ожидая снижения ставок? Что будет выгоднее в долгосрочной перспективе – инвестиции в недвижимость или вклад в банке? Чтобы развеять некоторые мифы и ответить на актуальные вопросы по теме, мы поговорили с Анной Арно, участницей Клуба и владелицей агентства элитной недвижимости Chase R.E.S.
Как вы относитесь к такой стратегии потенциального покупателя жилья: воспользовавшись периодом высоких ставок накопить денег, а потом, когда появится нормальная ипотека, выйти на рынок недвижимости?
В этой ситуации главный вопрос – покупка жилья планируется для собственной жизни или в целях инвестиции? Если покупка в целях проживания, то стратегия в корне не верная. К моменту, когда такой покупатель выйдет на рынок недвижимости, вырастет не только его капитал, но и стоимость недвижимости. В итоге человек не сможет позволить себе большего, а получит тот же продукт, но потеряв во времени.
Как накопить на первоначальный взнос? Сейчас банки предлагают привлекательные условия: если, например, положить 3 млн рублей под 20% на 9 месяцев, то можно заработать без малого 500 тысяч рублей. А если все это продлить еще на такой же срок примерно на тех же условиях, то за 1.5 года можно заработать около 2 млн. рублей. Что вы думаете по этому поводу, какие тут могут нюансы?
Главный нюанс это, пожалуй, инфляционный риск. Если инфляция останется высокой, часть доходности съест рост цен. Особенно это касается недвижимости: даже при накоплении денег на вкладе, рост стоимости квартир может опережать доход от депозита.
Также следует учитывать потенциальную волатильность рынка: в случае появления льготных ипотечных программ или акций от застройщиков может возникнуть смысл покупать жилье раньше, даже под высокие проценты с последующим рефинансированием.
Ещё один нюанс в том, что высокие ставки могут сохраняться недолго. В случае стабилизации инфляции и улучшения экономической обстановки банки будут снижать проценты по вкладам. Это может уменьшить будущую доходность. И не стоит забывать про налог: процентный доход с банковских вкладов, превышающий необлагаемый минимум, облагается налогом (13%).
Что сегодня выбрать: инвестиции в недвижимость или вклад в банке? Цены на недвижимость расти вряд ли будут, часть аналитиков считает, что они пойдут вниз. А банки сейчас дают хороший доход. Можете ли сравнить, сколько сегодня дает недвижимость и сколько банк? Приветствуются конкретные расчеты.
В текущих условиях выбор между недвижимостью и банковским вкладом зависит от целей и горизонта инвестирования. В 2024 году высокие ставки по депозитам (16–20% годовых) позволяют получить быструю прибыль с меньшими рисками, что делает вклады привлекательным вариантом в краткосрочной перспективе. Банковские депозиты также обладают высокой ликвидностью и защищены государством на сумму до 1,4 млн рублей, что минимизирует финансовые риски.
С другой стороны, недвижимость традиционно рассматривается как более выгодная стратегия на долгий срок. При покупке квартиры с отделкой, возможна сдача в аренду, можно рассчитывать на доходность около 7-9% годовых от аренды. В перспективе 5-10 лет стоимость недвижимости также имеет тенденцию к росту, особенно в Москве. Но при сравнении доходности, инвестиции в недвижимость выигрывают только при длительном горизонте. Для сравнения, вклад в банк под 16-20% принесет в два раза больше, но эти данные актуальны только пока высоки процентные ставки.
Таким образом, если планируется использование капитала в ближайшие 1–2 года, вклад в банке будет более разумным решением. Если же речь идет о долгосрочных инвестициях с перспективой получения пассивного дохода и роста стоимости активов, недвижимость станет лучшим выбором. Некоторые инвесторы также диверсифицируют риски, сочетая оба инструмента.
И вопрос вдогонку. Что вы посоветуете делать обычному человеку – не инвестору, а тому, который купил квартиру «впрок» (либо у него имеется свободная «лишняя» квартира). Продавать ее и нести деньги в банк или оставить все как есть?
Я бы порекомендовала в этой ситуации оставить квартиру, цены на квартиры тоже растут, а если там есть ремонт, то сейчас её можно выгодно сдать в аренду. Это может стать стабильным источником дохода, в дальнейшем, когда ипотечные ставки снизятся, при необходимости будет возможность продать на более благоприятном рынке.
Аналогичный вопрос про аренду. Что сегодня приносит больший доход – аренда или вклад в банке? Приведите, пожалуйста, наглядные цифры.
Если рассмотреть в цифрах, то:
Доходность от аренды квартиры: предположим, что квартира в Москве стоит 30 млн рублей и сдается на длительный срок:
• Средняя арендная плата: 200 тыс. рублей в месяц (2,4 млн рублей в год).
• Налоги при применении налогового режима самозанятый 4%: 96 тыс. рублей.
• Чистый доход: 2 304 тыс. рублей в год.
Таким образом, доходность от аренды составит примерно 7,7% годовых.
Доходность от вклада в банке: допустим, те же 30 млн рублей положены на вклад со ставкой 16% годовых:
• Процентный доход за год: 4,8 млн. руб.
• Налог на процентный доход (13% на доход выше необлагаемого минимума):
примерно 600 тыс. руб
• Чистый доход:
Получается около 4,2 млн рублей в год.
Вопрос в развитие темы. Стоит ли тем, кто сейчас хочет покупать квартиру для аренды, лучше все-таки подержать средства на депозитах?
Бесспорно, как я уже говорила, вклад выгоднее при краткосрочной перспективе, а покупать квартиру или нести на вклад – тут можно взвесить для себя и выбрать, что приоритетнее. Хороший специалист по недвижимости поможет подобрать объект, который и сдаваться выгодно будет, и сам в перспективе подрастет в цене. Вклад выглядит очень положительно по процентам, но и цены на квадратные метры растут.
Сейчас особую популярность получили программы рассрочек от застройщиков, и у многих есть предложения беспроцентные. Многие наши клиенты уже с удовольствием воспользовались этими программами. Например, можно внести 50% стоимости объекта, а оставшуюся часть подержать на вкладе в течение 1-2 лет. Программы рассрочек существуют с первоначальным взносом от 5-10% и действительно выгодны для клиента, они позволяют не выбирать между вкладом и покупкой и фиксируют стоимость квартиры для приобретателя. При этом даже процентные программы рассрочек предлагают процентные ставки ниже, чем рыночная ипотека.
